Une taxation étalée d’une plus-value n’est possible que si les biens cédés ont la nature d’immobilisations depuis plus de cinq ans.
Si un immeuble répond à cette condition mais que les travaux de transformation ne le font pas, seule la plus-value sur le bâtiment bénéficie de la taxation étalée. La Cour de cassation et le Service des décisions anticipées (SDA) ont récemment confirmé cette approche[1]
Immobilisation pendant plus de cinq ans :
Pour qu’une plus-value soit éligible à la taxation étalée, l’actif doit être une immobilisation depuis plus de cinq ans (art. 47, § 1, al. 1, CIR 1992). Cette période est calculée de jour à jour. La Cour d’appel d’Anvers précise que la date de vente peut être celle du contrat sous seing privé si le vendeur obtient une créance certaine à ce moment-là[2].
Décisions anticipées et séparation des travaux :
Lorsque des travaux de rénovation qualifiés d’immobilisations depuis moins de cinq ans sont effectués sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value se rapportant à ces travaux ne bénéficie pas de la taxation étalée (décision anticipée n° 2015.329 du 8 décembre 2015). Le SDA analyse séparément les conditions de délai pour le bâtiment et les travaux de transformation.
Nouvelle décision :
Une société qui vend un immeuble avec des transformations récentes doit ventiler la plus-value entre le bâtiment et les travaux. La plus-value sur les transformations ne peut pas bénéficier de la taxation étalée si elles ont été réalisées dans les cinq ans précédant la vente (décision anticipée n° 2023.0868 du 12 décembre 2023).
Jurisprudence de la Cour de cassation :
La Cour de cassation a confirmé que les travaux de rénovation doivent être distingués du bâtiment pour l’application de la taxation étalée. Ainsi, la plus-value sur des agencements réalisés dans les cinq ans précédant la vente ne peut bénéficier de cette taxation (Cass., 15 mars 2024, F.22.0168.F).
Comment ventiler la plus-value :
La plus-value doit être répartie entre le bâtiment et les travaux. Le SDA propose une méthode de ventilation basée sur la valeur résiduelle fiscale des éléments. Par exemple, pour un immeuble acheté à 1 million d’euros avec des travaux de 500 000 euros et une plus-value totale de 450 000 euros, la répartition peut être calculée de deux manières différentes :
- Méthode du SDA :
- Plus-value éligible : 275 000 EUR
- Plus-value non éligible : 175 000 EUR
- Méthode de l’Administration fiscale :
- Plus-value éligible : 300 000 EUR
- Plus-value non éligible : 150 000 EUR
La loi fiscale ne prescrit aucune méthode spécifique, laissant le choix au contribuable.
[1] Cass., 15 mars 2024, F.22.0168.F et décision anticipée n° 2023.0868 du 12 décembre 2023.
[2] Anvers, 2 décembre 1997, Fisc., nr. 687 , p. 9)
Avocat spécialisé en droit fiscal
Cet article a été publié dans le Bulletin Juridique et Social
Vous avez des questions en matière de droit fiscal ou de planification patrimoniale, contactez nous
