Cette notion subjective n’est pas toujours aisées à appréhender et dépend fort du cas d’espèce.
La Cour d’appel de Bruxelles a rendu en date du 4 avril 2018 une décision intéressante dans le cadre d’une promotion immobilière.
L’administration fiscale estimait que la plus-value réalisée par le contribuable lors de la vente d’appartements est imposable sur la base de l’article 90, 1°, du C.I.R. 1992.
Selon la Cour d’appel, la formulation générale reprise dans l’article 90, 1°, du C.I.R. 1992 entraîne que l’achat et la construction, suivis de la vente, de biens immobiliers peuvent effectivement être des opérations qui y sont visées.L’article 90, 1°, du C.I.R. 1992 parle de « bénéfices ou profits, quelle que soit leur qualification » et est par conséquent suffisamment large, de sorte que les plus-values sur immeubles peuvent par conséquent s’y retrouver.
En conséquence, il est requis qu’il soit démontré que l’opération visée ici exclut le caractère imposable que vise l’article 90, 10°, du C.I.R. 1992, parce qu’il ne s’agit pas d’une gestion normale de patrimoine privé ou même d’une gestion risquée d’un patrimoine privé au sens de l’article 90, 10°, du C.I.R. 1992, mais d’une gestion au sens de l’article 90, 1°, du C.I.R. 1992.
C’est à l’État belge de prouver que l’opération visée ici et la vente d’appartements sortent du cadre de la gestion normale de patrimoine privé telle que visée à l’article 90, 10°, c, du C.I.R. 1992, qui rend aussi imposable l’achat d’un terrain, la construction d’un bâtiment et leur vente endéans le délai qui y est visé.
En l’espèce, il ne peut être admis que la plus-value réalisée par les appelants lors de la construction et la vente des cinq appartements concernés a été réalisée dans les conditions qui rendent cette plus-value imposable au sens de l’article 90, 1°, du C.I.R. 1992, plus précisément de manière telle qu’il soit clairement question d’une spéculation et d’une manière à ce point anormale d’une gestion d’un patrimoine privé qu’elle excède l’imposabilité telle que prévue à l’article 90, 10°, du C.I.R. 1992.
Un investissement en immobilier tel que visé à l’article 90, 10°, du C.I.R. 1992 peut toujours être considéré comme un des placements présentant moins de risque, dont on ne peut supposer sans plus que celui-ci, s’il est effectué par un bon père de famille qui fait des placements et accepte un certain risque, est de manière générale imposable sans plus au sens de l’article 90, 1°, du C.I.R. 1992.
Nonobstant que les dispositions de l’article 90, 1°, du C.I.R. 1992 n’exigent aucunement que, pour qu’il soit question d’une gestion anormale de patrimoine privé, des opérations spéculatives soient posées de manière répétée, il ne ressort pas du dossier que les intimées auraient réalisé des opérations immobilières similaires auparavant. Vu les faits, il n’est pas démontré par l’État belge en l’espèce qu’il s’agit d’opérations anormales concernant la gestion de leur patrimoine privé.
Emmanuel Delannoy – Avocat fiscaliste
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