Cession d’une option d’achat d’un point de vue TVA
Dans le cadre de promotion immobilière, il est fréquent que le promoteur souscrive à une option une option d’achat cessible qu’il revendra à l’acquéreur final à un prix correspondant à marge qu’il aurait réalisée sur la revente.
Les avantages sont multiples:
- pas droits de mutation qui ne sont récupérables à la revente rapide qu’à raison de 3/5 (36 % en région de Bruxelles-Capitale),
- économie des frais de notaires
- pas de préfinancement
- diminution des obligations administratives accompagnant la vente (certification P.E.B., renseignements urbanistiques et de copropriété, assainissement des sols, D.I.U., certificat de conformité électrique, mention anti blanchiment, etc.),
- pas de notification fiscale.
- le bénéficiaire cédant l’option ne supporte aucune des obligations de la vente de l’immeuble (vice caché, garantie d’éviction, délivrance quitte et libre, etc., ni envers l’acquéreur ni envers les sous-acquéreurs
Quel est le régime TVA d’une telle cession?
Conformément à l’article 18, §1er du CTVA, toute opération qui ne constitue pas une livraison d’un bien au sens du Code est considérée comme une prestation de services. La cession d’une option d’achat sur un immeuble constitue donc une prestation de services visée par le Code précité. Aucune disposition d’exemption n’étant susceptible de s’appliquer à cette prestation, celle-ci est passible de la TVA, au taux normal, quel que soit le reste du type d’impôt, droits d’enregistrement ou TVA auquel la cession de l’immeuble sera soumise si cette option est levée.
Pour autant qu’il soit nécessaire, l’attention est également portée au fait que la cession à titre onéreux d’une option d’achat sur un bien immobilier par un contribuable dans le cadre de son activité économique est également soumise à la TVA (Question parlementaire du député Fournaux, Chambre, 2004-2005, n°441, 27.07.2004, p.13.410).
Par application de l’article 21, §3,1° du CTVA, le lieu de la prestation de service est situé à l’endroit du bien immeuble en ce qui concerne les prestations des agents immobiliers.
Par application de l’article 51 CTVA, la TVA sera due par celui qui effectue une prestation de service en Belgique (à savoir, l’agent immobilier).
La cession de l’option d’achat donnera normalement lieu au paiement de la TVA au taux de 21%.
