Le droit de vente s’applique t’il à la prolongation d’un usufruit existant ?
Selon l’article 2.9.1.0.1 du Code flamand de la fiscalité (CFF), le droit de vente s’applique lors de l’enregistrement ou de l’obligation d’enregistrement d’actes relatifs à une convention translative à titre onéreux de propriété ou d’usufruit de biens immeubles.
Ce principe découle de l’article 44 du Code des droits d’enregistrement, toujours applicable en Wallonie et à Bruxelles.
Cependant, des nuances apparaissent lorsqu’il s’agit de la prolongation d’un usufruit, particulièrement entre les mêmes parties.
Position du SDA flamand
Le Service des Décisions Anticipées (SDA) flamand avait tranché en 2016 (décision anticipée n° 16045) en considérant qu’une prolongation d’usufruit convenue avec une personne autre que celle ayant constitué l’usufruit initial équivalait à la constitution d’un nouvel usufruit. Dès lors, cette opération était soumise au droit de vente.
Toutefois, cette décision ne traitait pas des prolongations d’usufruit conclues entre les mêmes parties, soulevant une incertitude sur la question.
Décision de la Cour d’appel de Gand
Dans un arrêt rendu le 30 novembre 2021, la Cour d’appel de Gand a fourni des éclaircissements. Les faits concernaient un bien acquis en 2003 par une société (usufruitier) et une personne physique (nu-propriétaire), avec un usufruit initial d’une durée de 15 ans. En 2018, les parties ont convenu de prolonger cet usufruit pour une durée supplémentaire de 15 ans, au prix de 266.500 EUR.
Le fisc flamand (Vlabel) avait imposé un droit de vente, estimant que la prolongation constituait une nouvelle convention translative. Toutefois, la Cour d’appel a rejeté cette position en analysant les conditions d’application du droit de vente :
- Convention à titre onéreux : Remplie.
- Convention translative : Contestée.
- Transfert de propriété ou d’usufruit : En débat.
- Portant sur des biens immeubles : Remplie.
Analyse de la Cour
La Cour a considéré que la prolongation d’un usufruit encore en cours ne constitue pas un transfert d’usufruit, car :
- Un transfert d’usufruit suppose que le cédant soit titulaire de ce droit au moment du transfert. Dans ce cas, la société était déjà propriétaire de l’usufruit depuis 2003, et l’accord de prolongation ne faisait que maintenir cette situation.
- La personne physique nue-propriétaire n’a pas transféré de droit réel, mais simplement consenti à repousser la date de restitution de l’usufruit.
En conséquence, la prolongation entre les mêmes parties n’a pas été reconnue comme une convention translative, et le droit de vente n’a pas été jugé applicable.
Conclusion
Cette décision renforce la distinction entre une constitution d’usufruit et une simple prolongation, particulièrement lorsqu’elle intervient entre les mêmes parties. Elle offre ainsi une clarification bienvenue pour les praticiens du droit fiscal et immobilier.
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