À la suite de la 6ème réforme de l’État, les règles spécifiques concernant le bail commercial ont été régionalisées. La Région bruxelloise vient d’adopter une ordonnance du 25 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée, publiée au Moniteur belge du 9 mai 2019 et entrée en vigueur le 19 mai 2019.
L’ordonnance bruxelloise permet de conclure des baux commerciaux d’une durée égale ou inférieure à 1 an et soustrait ceci du champ d’application de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux « classiques » de minimum 9 ans.
L’objectif de la réforme vise à concilier les besoins des entrepreneurs et des propriétaires de locaux commerciaux, les premières souhaitant vérifier la viabilité de leur projet commercial avant de s’engager sur le long terme dans le cadre d’un bail commercial. Les propriétaires quant à eux souhaitent louer leurs locaux inoccupés sans courir le risque de devoir accorder des renouvellements et être liés durant 36 ans tout en apportant nouveauté et animation dans les lieux loués.
Le législateur bruxellois a également voulu encourager les magasins éphémères (« pop-up stores ») car il permet aux jeunes entrepreneurs d’éprouver leur concept commercial sans s’engager dans des investissements trop lourds.
Champ d’application
L’ordonnance s’applique au bail conclu par écrit pour une durée égale ou inférieure à 1 an d’un immeuble ou de parties de biens immobiliers, expressément affectés principalement par le preneur pour l’exercice d’un commerce de détail ou d’un artisanat impliquant un contact direct entre le preneur et le public.
Un bail écrit est donc exigé.
Le bail prend fin de plein droit à l’échéance de son terme sans qu’une résiliation ne soit nécessaire.
Reconduction
La reconduction ou la prolongation du bail est possible pour autant qu’elle opère sans changement des conditions du contrat et pour autant que la durée totale de la location n’excède pas 1 an. Là aussi, un écrit est indispensable. La reconduction tacite n’est pas possible.
Dès que le bail de courte durée est prolongé de l’accord écrit des parties, le bail est régi par les dispositions du bail commercial classique et est réputé avoir été conclu à compter de son entrée en vigueur initiale pour une durée de 9 ans.
Cette disposition semble donc ne concerner qu’une prolongation par écrit et non l’hypothèse d’une poursuite de l’occupation des lieux par le preneur, sans opposition écrite du bailleur.
Résiliation du preneur
Le preneur peut à tout moment et sans indemnité mettre fin au bail moyennant notification d’un préavis d’un mois au moins par envoi recommandé ou par exploit d’huissier. Par rapport au décret flamand, les législateurs wallon et bruxellois ajoutent que le préavis ne débute que le premier jour du mois qui suit la réception de l’envoi recommandé (pour la Wallonie) ou qui suit la signification de l’exploit ou l’envoi du recommandé (pour Bruxelles-Capitale). Ces différences dans les modalités pratiques en matière de résiliation sont regrettables et ne sont pas justifiables.
Le bailleur ne peut quant à lui résilier le contrat de manière anticipée.
Résiliation amiable
Les parties peuvent à tout moment mettre fin au contrat de bail en cours à condition que leur accord fasse l’objet d’un écrit.
La résiliation ne doit pas être constatée par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.
L’acquéreur des lieux loués devra respecter le bail qui a date certaine, ce qui reviendra à être privé de la faculté de l’expulser.
Loyer
Selon l’article 10 de l’ordonnance, le loyer comprend les impôts, taxes et redevances auxquelles l’immeuble est assujetti, sauf convention contraire écrite. Cette disposition est donc supplétive.
Garantie et état des lieux
La garantie locative, si elle est imposée par le bailleur, ne peut pas excéder un montant équivalent à un mois de loyer.
L’état des lieux doit être connu des parties.
Travaux
Le preneur peut effectuer toute transformation au bien loué qu’il juge utile pour son commerce et dont les coûts ne dépassent pas le loyer d’une année.
Il doit toutefois respecter plusieurs conditions :
– la sécurité la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment ne peuvent pas être compromises ;
– le bailleur en est informé par envoi recommandé avant le début des travaux.
Ce dernier peut s’opposer aux travaux pour justes motifs dans les 10 jours.
Ces dispositions sont toutes supplétives et il est probable que les contrats s’en écarteront. Il en va de même pour le sort des transformations en fin de bail. Sauf convention contraire, si le bailleur conserve les travaux de transformation effectués par le preneur, ils lui sont acquis sans indemnité.
Cession et sous-location
La cession du bail n’est pas autorisée, la sous-location peut l’être en cas d’accord écrit du bailleur.
Procédure judiciaire
Les demandes fondées sur le nouveau cadre des baux commerciaux à courte durée ainsi que les demandes connexes qui naîtraient de la location d’un fonds de commerce sont de la compétence du juge de paix de la situation de l’immeuble principal ou, en cas de pluralité d’immeubles indépendants, de celle du bien qui a le revenu cadastral le plus élevé.
Emmanuel Delannoy
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