Les litiges en matière de démembrement de la propriété sont nombreux. en témoigne la décision rendue par le tribunal de première instance d’Anvers en date du 18 mai 2017
Lorsque la nue-propriété d’un bien immobilier est acquise par la contribuable-demanderesse et par son compagnon, pour un prix situé en-dessous de la valeur réelle de la nue-propriété, compte tenu de ce que la SPRLU ‘E’, à savoir l’usufruitier, était disposée à payer pour l’usufruit un prix supérieur à sa valeur réelle, il n’est pas contestable que les nus-propriétaires ont bénéficié d’un avantage suite à cette surestimation.
Il n’est pas contesté qu’au moment de l’acquisition de ce bien immobilier, la contribuable était gérante de la SPRLU ‘E’. Le fait qu’elle n’aurait pas perçu de rémunération de la SPRLU ‘E’, et qu’elle n’en ait plus été la gérante ultérieurement est sans pertinence dans ce contexte.
L’administration a évalué cet avantage de la manière suivante: L’habitation a été acquise pour un prix total de 565,000,00 EUR. L’usufruit a été acquis pour une période de 20 ans par la SPRLU ‘E’ pour le prix de 395.000,00 EUR. La contribuable et un certain monsieur P, qui étaient inscrits à la même adresse et étaient cohabitants, ont chacun acheté la moitié de la nue-propriété pour le prix de 169.500,00 EUR. Pro fisco, la valeur locative mensuelle a été évaluée à 2.100,00 EUR .
Selon l’administration, le prix de l’usufruit a été surévalué: la valeur locative réelle doit être évaluée à 1.130,00 EUR et la valeur réelle de l’usufruit à 146.288,76 EUR, de telle sorte que les nus-propriétaires ont bénéficié d’un avantage correspondant à la partie surévaluée de l’usufruit, à savoir 395.000,00 EUR – 146.288,76 EUR soit 249.211,24 EUR. Par ailleurs, et selon l’administration, les nus-propriétaires ont bénéficié d’un avantage à concurrence de 28.843,55 EUR en raison du fait que la SPRLU ‘E’ a supporté davantage de frais d’acquisition, suite à la surestimation de la valeur de l’usufruit. Enfin, et toujours selon l’administration, les nus-propriétaires ont également bénéficié d’un avantage de 13.729,30 EUR, résultant des gros travaux de restauration que la SPRLU ‘E’ a pris en charge, alors qu’ils incombaient aux nus-propriétaires en vertu des articles 605 et 606 du Code civil. En conséquence, les nus-propriétaires ont bénéficié selon l’administration d’un avantage de 249.211,24 EUR + 28.843,55 EUR + 13.729,30 EUR, soit au total 291.784,09 EUR.
Compte tenu de ce que la demanderesse était gérante de la SPRLU ‘E’, l’administration a imposé dans son chef cet avantage allégué de 291.784,09 EUR à titre de rémunération de dirigeant d’entreprise. Le tribunal estime que l’administration établit de manière incontestable qu’au moment de l’achat de la maison d’habitation, la contribuable-demanderesse et son compagnon ont bénéficié, chacun pour la moitié, d’un avantage imposable de 291.784,09 EUR. Il ne ressort cependant d’aucun élément que la contribuable-demanderesse aurait elle-même bénéficié de l’avantage accordé à son compagnon, de telle sorte que la moitié de cet avantage de 291.784,09 EUR, à savoir 145.892,04 EUR, ne peut être imposée dans son chef.
